A Klapka György út 52. szám alatti TÁRSASHÁZ

Tisztelt Tulajdonostársak!

      Mivel hétköznap, munkanap (csütörtök) délutánra esik, valószínűleg én sem leszek itt a 06.13-i közgyűlésen.

A jogszerű társasházkezelés, bárki bármit gondol, nem könnyű dolog, ezért lett szakma. A Társasházi Törvény folyamatosan változik, igazából azoknak is nehezen követhető, akik nap mint nap ezzel foglalkoznak, csak a jogalkotók naprakészek. Legutóbb 2019. május 01-től vannak változások.

Az előttünk álló döntések miatt kicsit beletemetkeztem a hatályos Társasház Törvénybe, a minket érintő lényeget próbálom továbbítani felétek.

         Kezdhetném a közgyűlésre való meghívás hibáival, ehhez nem kellet ismernem a változásokat, mert alap, de azért egy link beszúrásával utaltam rá a közösségi oldalunkon a csoportban. A ránk vonatkozó törvény szerint legkésőbb 8 (munka-) nappal a közgyűlés előtt, írásban, igazolható módon kell a tulajdonosokat kiértesíteni. Az „igazolható módon” annyit jelent, megkapom az átvételéről a postai igazolást, hogy a címzett átvette! A tértivevény 2019-ben 240,-Ft/db. Évente általában 2x kell közgyűlést tartani, a költségvetésünk szerintem elbír 2 alkalommal 23x240,-, azaz 5.520,-forintot. A kérdésem ezzel kapcsolatban, hogy a pl. a MÁV és a Komáromi Polg. Hivatal, illetve az albérleti lakások tulajdonosai, értesültek-e időben, vagy egyáltalán…

Elegen leszünk a határozathozatalokhoz?

         A másik, hogy a meghívónak tartalmaznia kell minden napirendi pontot, amiről szavaznunk kell, mert ami nincs benne feltűntetve, arról nem hozhatunk határozatot. Szerintem a felsoroltaknál sokkal több dologban kell (-ene) majd döntenünk… Épp ezért ezt a közgyűlést már meg kellett volna előznie egynek, amin átbeszéljük a dolgainkat, pl. az éves költségvetési beszámolót is, amely minden évben május 31-ig határidős.

         Részemről szeretném, ha a közgyűlés a legkevesebb hibával, a lehető legjogszerűbben folyna le, ezért talán kezdjük a szavazatok súlyával. Az egyik fontos dolog, hogy a tulajdonostársak, pl. férj-feleség a szavazati jogukat csak együttesen gyakorolhatják, ha az egyikük nincs jelen, hozza magával a társtulajdonos meghatalmazását! A másik, hogy a szavazatokat, nem a tulajdonosi többség (fő/db szavazat) dönti el, hanem a tulajdonához bejegyzett tulajdoni hányad! Egy 70m2-es lakásnak pl. nagyobb a tulajdonhányada, mint az 57m2-esnek. Ezeket az adatokat az Társasház Alapító Okiratunkban megtaláljátok (elvileg mindenkinek van).

Amiről itt most alapvetően szó lesz, az alapító okirat módosítása!

Már a 2003-as T. törvény módosításakor meg kellet volna tennünk. Itt most ez lesz a folyamat vége, amihez valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges!

1. A tetőszint, vagy tetőtér, mint közös tulajdonrész elidegenítéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 4/5-s többséggel rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet! A határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársak figyelmét, hogy a döntés ellen keresetet indíthatnak és 60 napon belül írásban nyilatkozzanak, hogy élnek-e ezzel a jogukkal vagy sem!

https://tarsashazaink.hu/tarsashazi-torveny-2018/#fb0=3

2. Van egy másik, halaszthatatlan ügyünk, amit az alapító okirat módosítása kapcsán így vagy úgy, de szintén rendeznie kell a közgyűlésnek. Ez pedig az fszt.8-9, I.em.10, II.em.17 lakások bővítésének dolga. Valószínűleg ez egy másik közgyűlés témája lesz, mivel most nem lett napirendre tűzve...

A történet röviden úgy szól, hogy még valamikor 1999-2000 környékén az említett lakások tulajdonosai, közgyűlési határozati engedéllyel, a lakásuk előtt lévő folyosó részekből leválasztva, azokat a sajátjukhoz csatolva, bővítették az ingatlanjaikat. Kb. 14-15m2-es területekről van szó, amelyeket jelképes összegekért (a ház 1991-es licit-árain, kb.2500,-Ft/m2) ki is fizettek a társasháznak. A közgyűlési jegyzőkönyvön kívül, az akkor érvényes adás-vételi jog szerint 3példányban, két-két tanú aláírásával (ma már közjegyző, vagy ügyvéd szükséges hozzá) adás-vételi szerződések is készültek, 1pld, a társasház gyűjtőjébe, 1pld. a tulajdonosnak, 1pld. a Földhivatal részére.

A fenti lakások tulajdonosai, valószínűleg anyagi okokból, amiket részletezni is fogok, a mai napig sem rendezték a földhivatali bejegyzést!

• Egyrészt nőtt a tulajdonosi hányaduk, ezért magasabb lett volna a közterhük (közösköltség)! 14-15m2-re számolva ez azt jelenti, hogy mimum; lakásonként kb. 300.000,- (háromszázezer) forinttal károsították meg a lakóközösséget az elmúlt 20 évben, csak ezzel!
• A távfűtés hőmennyiség-veszteségét, a ház költségmegosztóján mért értékek alapján, a TÁVHŐ üzem a lakások légköbmétere alapkán osztja el, számlázza ki. Vagyis az elmúlt 20 évben a három lakás kibővült légterére számolt hő-veszteséget a maradék 20 lakás fizette, amíg az említett tulajdonosok egy szobányival kevesebb fűtésdíjat fizettek a fűtéshónapokban 20 éven keresztül! Ezt inkább meg sem saccolom…

A tervezett tetőtéri lakások fűtés-megoldása még képlékeny, de az alapító okirat módosításakor, a tulajdoni hányadok újraelosztása miatt az egész ház újra fel lesz mérve, azaz bukta van. Mindenképpen rendezni kell, „most vagy soha”!

    Erre két megoldás van. Az egyik az eredeti állapotok visszaállítása, a másik a jogi rendezés és most nem pereskedésre gondolok, de ha nem jutunk megegyezésre ez sem kizárt. A megnövelt alapterülettel és tulajdonhányaddal járó elmaradott közösköltséget semmiképp nem engedhetjük el, be kell rajtuk hajtani!

Mivel a ház példányai az adásvételi szerződések megkötését követő közös képviselő váltás után az új képviselőnél „eltűntek”, és az említett lakások tulajdonosai sem tudják 1 kivételével felmutatni, az egészet újra le kell játszani papíron is, meg anyagilag is!

Ugyanúgy, mint annak idején, ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább 2/3-os többségével rendelkező tulajdonosok igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról! A közgyűlési határozattal az említett tulajdonosok kérhetik az ingatlan nyilvántartót, hogy az elcsatolt épületrészeket, amellyel az ingatlanjukat bővítették vegyék ki a közös tulajdonból és ezzel módosítsák az egyéni tulajdoni lapjukat.

Az a tény, hogy az emlegetett 3 ingatlan tulajdonosa 20 évvel ezelőtt sem piaci áron (kb.100e Ft/m2), hanem jelképes összegért vásárolta meg a közös tulajdonrészeket, az ezt követő magatartásuk tisztességetlen a ház többi tulajdonosával szemben, amit mindenképpen helyre kell tenni. A javaslatom az, hogy vételi-árként a társasházközösség közgyűlése ragaszkodjon minimum az elmaradott közös-költség kb.300e Ft. (Ez megint csak egy méltányos, nevetséges összeg a mostani, komáromi, 300e Ft körüli társasházi téglalakások m2 áraihoz képest.)  Ezen kívül külön szerződésben kötelezzük őket arra, hogy a folyamatban lévő alapító okirat módosításának költségét osszák meg a tetőtéri beruházóval, vagyis a 3 lakás tulajdonosa vállalja a költségek ¾-ét, valamint a ház adóterhét, amire a leválasztott közös-részek értékesítéséből befolyt bevétel után a NAV kötelez majd minket!

3.  Újra a fszt.9-s lakás! Kérdezem, mi lesz a sorsa?

Az alapító okiratunkban anno 1992-ben „üzlethelységgé” alakításra kapott engedélyt. Valószínűleg sem a kérelmező, sem az akkori tulajdonosok nem voltak tisztában az üzleti fogalmakkal ugyanis ÁBC-nek indult, ami viszont „bolt”. Ennek kezdetben mindenki örömére nagy hasznát is vettük, hiszen még nem volt SPÁR. Aztán a másik felében Kávézó nyílt, ami már „üzlet”. A „bolt” kereskedelmi egység, az „üzlet” meg vendéglátásról szól. A kettő nem ugyanaz! Később terasz épült hozzá, aztán egybe lett építve „Viking-sörözőnek, ami idővel hangos lett, büdös és igénytelen… Napjainkban új próbálkozásként a gyermekmegőrzésre és foglalkoztatásra alakult át, de nem üzemel.

         Javaslom, hogy az új, módosított alapító okiratba kerüljön bele, hogy az ingatlanok, csak lakáscélra legyenek használhatóak, kereskedelmi, vendéglátói egységnek NE! A terasz alapterületét a tulajdonos az önkormányzattól megvásárolta, lekerítheti, de ebben a formájában nagyon elrontja a ház amúgy sem fényes összképét. Vagy valami nagyon szépet kellene belőle kihozni, rendbe tenni, vagy elbontani. A közgyűlésnek fel kell szólítania ez ügyben a tulajt!

4. Évtizedekkel ezelőtt megegyeztünk, hogy a ház látványát, összképét megtartva mindenki kábelszolgáltatókkal oldja meg a média igényét. Először egységesen a lakásszövetkezet TV-kábel rendszerét használtuk, később egyénenként más szolgáltatókét, de kábelest. Megegyeztünk, hogy műholdvevő tárcsákat NEM. Ehhez képest lassan úgy nézünk ki, mint a „karácsonyfa”… Legalább a használaton kívüli tárcsákat szereljétek már le a homlokzatról, mert a vakolat javításánál, de főleg a színezésnél mindegyik útban lesz!!! (Én a volt szomszédomét levettem.)

5. Aki a lomtalanításkor nem szabadult meg a közös-helységekben (folyosókon, tárolókban, pincében!) lévő szemetétől, az záros határidőn belül oldja meg az elszállítását, mert azon kívül, hogy tűzveszélyes, nagy valószínűséggel a ház átalakításánál is útban lesz! 

Mészáros Béla

                                                                                                                     (2.em.20.)